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ABELS Immobilienbewertung
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ABELS Immobilienbewertung
Unabhängig. Qualifiziert. Zertifiziert.

ABELS Immobilienbewertung ist als Sachverständigenbüro auf immobilienwirtschaftliche und -technische Beratungsleistungen (technische Begutachtung, Hauskaufberatung, Bauabnahme, Due-Diligence) sowie die Erstattung von Gutachten in Form von Kurzgutachten, gutachterlichen Stellungnahmen und Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB zur Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten spezialisiert.

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Beratung & Gutachten.

Als öffentlich-rechtlich zertifizierte Sachverständige beraten wir private und gewerbliche Auftraggeber zu sämtlichen immobilienwirtschaftlichen und technischen Sachverhalten insbesondere bei der Bewertung von Immobilien, der Identifikation von Potentialen, Risiken, Anomalien und Informationsasymmetrien (Due Diligence) in Form von Gutachten, gutachterlichen Stellungnahmen, Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB.

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Über uns Gebäude Bild

Leistungen

Immobilienbewertung

  • Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB
  • Gutachterliche Stellungnahmen
  • Kurzgutachten

Immobilienberatung

  • Beratung bei Ankauf und Verkauf von Immobilien (Hauskaufberatung)
  • Dokumentation von Schäden und Mängeln (Beweissicherung)
  • Technische Begutachtung, Objektprüfung, Kostenschätzung
  • Due Diligence, ​Buy- & Sell-Side-Advisory (Deal-Advisory)
  • Bauabnahme bzw. Bauabnahmebegleitung
  • Pre-Deal PPA (Purchase-Price-Allocation)​
  • Investment- & Transaktionsberatung
Leistungen

Beratungsanlässe

  • Ankauf, Verkauf, Vermietung und Verpachtung von Immobilien
  • Technische Begutachtung, Hauskaufberatung, Due Diligence
  • Kostenschätzung, Dokumentation von Schäden und Mängeln
  • Feststellung Versicherungswert bzw. Neuherstellungswert
  • Beleihung, Finanzierung, Refinanzierung (Prolongation)
  • Steuer, Grundsteuer, Kaufpreisaufteilung, Bilanzierung
  • Mietpreiseinschätzung und Kaufpreiseinschätzung
  • Projektentwicklung und Drittverwendungsfähigkeit
  • Nießbrauch, Wohnrecht, Leitungsrecht, Überbau
  • Sicherung von Gewährleistungsansprüchen
  • Ertragssicherung und Vermögenssicherung
  • Bauabnahme bzw. Bauabnahmebegleitung
  • Bewertung von Erbbaurecht und Erbpacht
  • Erbschaft, Erbfolge, Erbengemeinschaften
  • Bewertung von Rechten und Belastungen
  • Investment- und Transaktionsprozesse
  • Scheidung, Schenkung, Übertragung
  • Kaufpreisverhandlung 

Beratungsanlässe

Unterlagen

Für eine umfassende Beratung werden folgende Unterlagen benötigt:

  • Grundbuchauszug mit Bewilligungsunterlagen zu Eintragungen in Abt. II
  • Bauzeichnungen (Grundrisse, Schnitte, sonstige Planunterlagen etc.)
  • Auskünfte zu Denkmalschutz, Altlasten, Kontaminierungen etc.
  • Mietverträge (Mieter, Miethöhe, Laufzeit, Wertsicherung etc.)
  • Baubeschreibung, Bauunterlagen, Baugenehmigung
  • Übersicht sämtlicher Sanierungsmaßnahmen
  • Flächenberechnungen (Wohn-/Nutzflächen)
  • Übersicht zu etwaigen Rechtsverfahren
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Auskünfte zu Erschließungsbeiträgen
  • Lageplan, Auszug aus der Flurkarte

Abweichende und ergänzende objektspezifische Unterlagen, Dokumente und Auskünfte sind nachzureichen oder können optional durch uns beschafft bzw. eingeholt werden.

Unterlagen

Immobilienarten

  • Grundstücke
  • Einfamilienhäuser
  • Eigentumswohnungen
  • Wohn- und Geschäftshäuser
  • Zwei- und Mehrfamilienhäuser
  • Reihenhäuser und Doppelhaushälften
  • Großwohnanlagen, wohnwirtschaftliche Immobilienportfolios
  • Gewerbeimmobilien, Sonderimmobilien bzw. Spezialimmobilien

Immobilienarten

Zielgruppen

  • Privatpersonen
  • Erbengemeinschaften
  • Immobilienunternehmen
  • Klein- und mittelständische Unternehmen (KMUs)
  • Family Offices, Vermögens- und Kapitalverwaltungsgesellschaften
  • Bauträger, Verwalter, Makler, Projektentwickler, Versicherungen
  • Rechtsanwälte, Notare, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer
  • Gerichte, Behörden, Betreuer

Zielgruppen
Sprechblasen Icon

01.In einem persönlichen Beratungsgespräch klären wir den Auftragsanlass und definieren den Leistungsumfang.

Service Icon

02. Die gemeinsam abgestimmten Rahmenbedingungen werden vereinbart und schriftlich in unserem Sachverständigenvertrag fixiert.

Kalendar Icon

03.Es folgt die individuelle Terminierung und Koordination des Begutachtungstermins vor Ort im Zusammenhang mit der beauftragten Leistung.

Dokument Überprüfung Icon

04.Sämtliche Unterlagen, Dokumente und Informationen werden geprüft, ggf. angefordert und aufbereitet.

Beratungsleistung Icon

05.Die beauftragte Beratungs-, Ingenieur- oder Sachverständigenleistung wird erbracht.

ABLAUF

Unser Weg zur qualifizierten Beratung und Bewertung.

Spezialisierte immobilienwirtschaftliche und technische Beratungsleistungen sowie Gutachten in Form von Kurzgutachten, gutachterlichen Stellungnahmen und Verkehrswertgutachten.

Nicolai Abels

Nicolai S. Abels

Master of Engineering (M.Eng)

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Inhaber, Ingenieur und von der Hochschule Kaiserslautern öffentlich-rechtlich zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke sowie Mieten und Pachten

Qualifikation & Studium

  • Master of Engineering (Real Estate Valuation), HS/TU Kaiserslautern
  • Bachelor of Engineering (Real Estate Management) - HS Wiesbaden​​
  • Studium Immobilienbewertung (FB Bau- und Wirtschaftsingenieurwesen)
  • Studium Immobilienmanagement (FB Architektur-und Bauingenieurwesen)
  • Studium Architektur (FB Architektur- und Bauingenieurwesen)
  • Immobilienfachwirt (Sommerhoff Management Institut)

Zertifizierung

  • Öffentlich-rechtlich zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke sowie Mieten und Pachten (HS/TU Kaiserslautern, TAS ZW2021-08-322)

​​Mitgliedschaften

  • gif - Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.
  • ICREA - International Consortium of Real Estate Associations
  • ERES - European Real Estate Society
  • TAS - Technische Akademie Südwest e.V.

Berufserfahrung

Mit mehr als 15 Jahren Berufserfahrung in der Immobilienwirtschaft kennen wir den Markt, die Chancen, Restriktionen und Potentiale komplexer Immobilieninvestments sämtlicher Asset- und Risikoklassen. Auf Grundlage langjähriger Erfahrung beraten wir zu immobilienwirtschaftlichen und -technischen Sachverhalten und erstatten qualifizierte Gutachten zur Bewertung von Immobilien.

Zertifizierung (DIN 45013 bzw. DIN EN ISO/IEC 17024)

Die Qualifikation als zertifizierter Sachverständiger beruht auf der Euronorm 45013 bzw. der internationalen Norm DIN EN ISO/IEC 17024 und ist europaweit bzw. weltweit anerkannt. Auf Grundlage der DIN EN 45013 bzw. DIN EN ISO/IEC 17024 durchgeführte Zertifizierungen sind im Sachverständigenwesen in Bezug auf Niveau und Aktualität des Fachkundenachweises die höchstmögliche Qualifikation. Zertifizierte Sachverständige weisen ihre persönliche Eignung und hohe fachliche Qualifikation sowie langjährige Berufserfahrung gegenüber einer akkreditierten Zertifizierungsstelle nach und werden fortlaufend überwacht.

Gesetzliche Anerkennung der Zertifizierung

  • Bewertungsgesetz (vgl. §198 Abs. 2 BewG)​
  • Hypothekenbanken (Auszug §6 BelWertV)
  • Oberste Finanzbehörden der Länder (Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 19.02.2014)
  • Bundesministerium der Finanzen (BMF) - (Treffen der für die Bewertung zuständigen Vertreter der obersten Finanzbehörde)
  • Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) - (Bafin-Rundschreiben zu den Anforderungen an die Eignung der Gutachter für die Wertermittlung nach den Richtlinien zu § 20 Abs. 3 Satz 2 Nr. 5 KWG vom 23.04.2001 (I 3 - 238 - 3 / 95))
  • Gutachterausschüsse (Novellierung der Gutachterausschussverordnungen. Zuletzt in Schleswig-Holstein, Bayern, Rheinland-Pfalz, Nordrhein-Westfalen, Hessen, Saarland)

Häufig gestellte Fragen

 

Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es in Deutschland drei normierte Verfahren - das Vergleichswert-, das Ertragswert- sowie das Sachwertverfahren. Ziel der Bewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der Immobilie.

Vergleichswertverfahren (z.B. für Wohnungen):
Die Bewertung der Immobilie erfolgt hier auf Basis von vergleichbaren Verkäufen - also möglichst ähnlichen Immobilien in der Nähe des zu bewertenden Objektes. In der Praxis wird dabei mit €/m² Preisen gerechnet - d.h. es wird ermittelt, zu welchen €/m² Preisen die Vergleichsobjekte verkauft wurden und dieser Wert mit den m² der Immobilie multipliziert. Dieses Verfahren funktioniert natürlich nur, wenn eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Transaktionspreisen vorliegt. Bitte beachten Sie, dass Angebotspreise für das Verfahren ungeeignet sind, da sie oft erheblich von den realisierten Preisen abweichen. Das Vergleichswertverfahren wird oft bei Wohnungen und gleichartigen Häusern (Reihenhäusern oder Siedlungshäusern) angewendet.

Sachwertverfahren (z.B. für Einfamilienhäuser):
Bei diesem Verfahren wird der Wert des Grundstücks separat vom Wert des Gebäudes ermittelt - und anschließend beides addiert. Der Grundstückswert wird über den Bodenrichtwert ermittelt. Der Gebäudewert wird über Tabellen mit sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt. Diese NHK beziehen sich auf einen m² Bruttogeschossfläche (BGF) und werden mit der BGF des Objektes multipliziert. Mit diversen Anpassungen (z.B. für Sonderausstattungen wie Pools, Einbauten und besonderen Gartenanlagen) wird so - vereinfacht dargestellt - der Wert der verwendeten Materialien und sonstigen Kosten ermittelt, den man normalerweise für ein Gebäude dieser Art erwarten würde. Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt dieser Gebäudesachwert den rechnerischen Sachwert des Bewertungsobjektes. Da jedoch oftmals - zumindest in München - das Angebot deutlich geringer als die Nachfrage ist, muss dieser Sachwert oft noch erheblich an den Marktpreis angepasst werden. Dabei hilft nur die Erfahrung eines Experten.

Ertragswertverfahren (z.B. für Mehrfamilienhäuser):
Hier bilden die marktüblich zu erwartenden Erträge die Grundlage für die Bewertung. Für eine kurze Erklärung ist das deutsche Verfahren zu komplex, grundsätzlich wird jedoch bei dieser Herangehensweise zunächst die marktüblich zu erzielende Miete des Objektes berechnet - ohne die tatsächlichen Mieten zu berücksichtigen. Diese marktübliche Miete wird um die für den Eigentümer normalerweise anfallenden Kosten gemindert (z.B. Mietausfall, Instandhaltung etc.) um den Rohertrag zu erhalten. Nun wird den Marktteilnehmern eine gewisse Renditeerwartung unterstellt: hohe Rendite bei risikoreichen und niedrige Rendite bei risikoarmen Investments. Aufgrund der langen Lebensdauer von Immobilien wird der Rohertrag entsprechend verzinst. Nach Berücksichtigung von Sonderpositionen (z.B. eine aktuell höhere oder niedrigere Miete als Marktüblich) kann so von einem Experten der Marktwert ermittelt werden.

Da die jeweiligen Ergebnisse aller drei Wertermittlungsverfahren anschließend vor dem Hintergrund des Marktes zu beurteilen und ggf. anzupassen sind, empfiehlt es sich, die Bewertung bzw. Wertermittlung ausschließlich von einem erfahrenen, zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen durchführen zu lassen.

Im Rahmen eines Kurzgutachtens erhalten Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer, Investoren, Erbengemeinschaften, Betreuer Rechtsanwälte, Steuerberater sowie unter Umständen auch Gerichte (z.B. Zwangsversteigerungen etc.) und das Finanzamt alle wichtigen Informationen zu einer bestimmten Immobilie (Zustand, Mängel, Wert) in Form einer gutachterliche Stellungnahme bzw. einem sogenannten Kurzgutachten (auch als Wertindikation bezeichnet). Hierbei handelt es sich um eine sehr stark verkürzte Form einer Wertermittlung. Das Kurzgutachten kommt insbesondere dann zur Verwendung, wenn verschiedene Eigentümerparteien in den Kauf/ Verkauf einer Immobilie involviert sind (z. B. bei Scheidung, Erbschaft, Schenkung, Erbengemeinschaft etc.). Hier liefert das Kurzgutachten eine neutrale, aussagekräftige Werteinschätzung und bildet insbesondere die Grundlage für Wertfestsetzungen, Einigungsvereinbarungen, Übertragungsvereinbarungen oder Preisverhandlungen.

Ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB (Vollgutachten) umfasst die ausführliche Dokumentation sämtlicher Unterlagen sowie die detaillierte Auseinandersetzung mit wertrelevanten Sachverhalten zu einer Immobilie und weist den Marktwert mit Stichtagsbezug aus. Es ist somit die umfangreichste sowie aussagekräftigste Form der Immobilienbewertung und ist unter anderem bei Streitigkeiten vor Gericht, vor Behörden und insbesondere vor der Finanzverwaltung bzw. dem Finanzamt zwingend erforderlich.

Das Verkehrswertgutachten hat vor Gericht, Behörden und der Finanzverwaltung Bestand und wird häufig auch im Zusammenhang mit Versicherungen und insbesondere im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten benötigt. Es handelt sich somit um ein rechtssicheres bzw. gerichtsfestes Verkehrswertgutachten.

Zu folgenden Anlässen wird ein Verkehrswertgutachten benötigt (Auflistung nicht abschließend):

  • Bei Kauf und/oder Verkauf von Immobilien
  • Bei Erbschaftsstreitigkeiten insbesondere bei Pflichtteilergänzungsansprüchen
  • Bei Scheidungen mit Rechtsstreit
  • Bei Zwangsversteigerungen
  • Im Rahmen der steuerlichen Wertermittlung bei Entnahme aus dem Betriebsvermögen
  • Im Rahmen der steuerlichen Wertermittlung bei Einlage in das Betriebsvermögen
  • Bei Projektbewertungen
  • Bei Streitfragen über die Erbschafts- oder Schenkungssteuer
  • Zur Vorlage bei Versicherungen
  • etc.

 

Die Dauer der Erstattung eines Gutachtens hängt maßgeblich von der Gutachtenart, der Immobilienart sowie der verfügbaren Datengrundlage ab.   

Im Regelfall kann ab der erfolgten Begutachtung bzw. ab Vorlage sämtlicher wertrelevanter Dokumente von folgenden Bearbeitungszeiten für Standardobjekte (Grundstück, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, Wohn- und Geschäftshaus etc.) ausgegangen werden:

 

Kurzgutachten (Wertindikation und gutachterliche Stellungnahme): 5-7 Werktage

Verkehrswertgutachten (Vollgutachten): 8-12 Wochen

 

Gutachten

Wir vereinbaren in der Regel Pauschalhonorare um höchstmögliche Kostensicherheit und Transparenz zu gewährleisten. Sprechen Sie uns hierzu gerne persönlich an. 

 

Beratungen

Immobilienwirtschaftliche und -technische Beratungsleistungen, die in keinem direkten Zusammenhang mit einem Gutachtenauftrag stehen, berechnen wir mit einem Honorar in Höhe von 250,00 € je angefangener Stunde inkl. Umsatzsteuer zzgl. ggf. anfallender Nebenkosten. Auch für Beratungen vereinbaren wir regelmäßig Pauschalhonorare

Sprechen Sie uns hierzu gerne persönlich an. 

 

Zahlungsbedingungen:

Grundsätzlich gilt Vorkasse als vereinbart.

 

Unverbindliche Beispiele für Pauschalhonorare:

  • Hauskaufberatung, Objektprüfung bzw. technische Begutachtung: ab € 1.190,00 inkl. USt.
  • Wertindikation ohne technische Begutachtung (Fern-Indikation): ab € 595,00 inkl. USt.
  • Kurzgutachten mit technischer Begutachtung: ab € 1.785,00 inkl. USt.
  • Verkehrswertgutachten unbebautes Grundstück: ab € 2.380,00 inkl. USt.
  • Verkehrswertgutachten Eigentumswohnung: ab € 3.570,00 inkl. USt.
  • Verkehrswertgutachten Einfamilienhaus: ab € 3.995,00 inkl. USt.
  • Verkehrswertgutachten Wohn-/Geschäftshaus: ab € 5.000,00 inkl. USt.
  • Bauabnahme bzw. Bauabnahmebegleitung inkl. Vor- und Nachbereitung: € 2.975,00 inkl. USt.

Durch den Vollzug der Bauabnahme wird das Bauprojekt von der Bauphase in die Nutzungsphase überführt. Hierbei übernimmt der Bauherr (Besteller) das Bauwerk (z.B. Haus, Eigentumswohnung etc.) als auch sämtliche Rechte und Pflichten. 

Aufgrund der werkvertraglichen Rechtsnatur von Bauleistungen, Architekten- und Ingenieurverträgen muss der Auftraggeber (i.d.R. Bauherr/Besteller) diese beauftragten Leistungen nach erfolgter Leistungserbringung abnehmen. Wird die Abnahme durch den Auftraggeber nicht ausdrücklich erklärt, so kommt eine konkludente Abnahme in der Praxis durch die Zahlung der Schlussrechnung nach Leistungserbringung in Betracht. Bedeutsam ist hierbei, dass mit dem Zeitpunkt der Abnahme die Ingangsetzung der Gewährleistungsfristen beginnt (Verjährung der Mängelansprüche des Auftraggebers). Ist dieser Zeitpunkt der Abnahme nicht exkat definiert, so ergeben sich aus diesem Umstand weitreichende Folgen, welche mit signifikanten Unsicherheiten und Haftungsrisiken behaftet sind.

Es ist daher grundsätzlich zu empfehlen, eine Abnahme stets ausdrücklich zu erklären. 

Mit erfolgter Abnahme 
- wird die Vergütung der Leistung fällig, 
- beginnt die Verjährungsfrist für Mängelansprüche,
- geht die Gefahr der zufälligen Verschlechterung auf den Bauherren (Besteller) über,
- verlieren dem Bauherrn bekannte, aber nicht angezeigte Mängel den Beseitigungsanspruch,
- muss der Bauherr einen Mangel nachweisen, sofern er eine vorbehaltslose Abnahme erklärt hat (Beweislastumkehr).

Bei der Bauabnahme ist zu beachten, das diese als einseitige Erklärung des Bauherrn zu verstehen ist. Mit Übernahme des Bauwerks erklärt der Bauherr (Besteller) explizit, dass das bestellte Werk (Bauprojekt z.B- Einfamilienhaus, Eigentumswohnung etc.) entsprechend der getroffenen Vereinbarungen (Bauvertrag) fertiggestellt und im Wesentlichen frei von Mängeln ist. Aus diesem Grunde sollten im Übergabeprotokoll sämtliche Bedenken und Mängel aufgeführt werden, auch wenn sich diese offenbar nur unwesentlich auf die Gesamtleistung auswirken. 

Bei der Bauabnahme ist zu beachten, dass

- dies ein wesentlicher bzw. bedeutender rechtlicher Schritt ist,
- alle Mängel, Bedenken und ggf. nicht einwandfreie Ausführungen protokolliert werden,
- jeder Vertragspartner eine von allen Beteiligten unterschrieben Ausfertigung des Bauabnahmeprotokolls erhält.

Wichtiger Hinweis:
Für Baulaien ist es oft schwierig, Mängel oder fehlerhafte Ausführungen zu erkennen. Es ist daher empfehlenswert, einen unabhängigen Bauberater, Gutachter oder Sachverständigen zu beauftrgen, welcher Sie fachlich qualifiziert begleitet.

Teilabnahme
Als klassische „Bauabnahme“ versteht man die endgültige Übergabe eines Bauvorhabens an den Bauherrn (Besteller). Abweichend hiervon, kann eine Abnahme von Teilleistungen durch eine sogenannte 'Teilabnahme' erfolgen. Teilabnahmen sind jedoch nur dann sinnvoll, wenn es sich um ein sich abgeschlossenes Leistungsbild handelt (z.B. Fertigtellung Rohbau oder Inbetriebnahme technischer Anlagen etc.). Es kommt stets auf die klare Trennbarkeit der Teilleistung von der Gesamtleistung an, sodass eine eigenständige Gebrauchsfähigkeit der Teilleistung berücksichtigt werden kann. Bedeutsam ist auch bei Teilabnahmen die rechtliche Folge. Wie bei der Gesamtabnahme, führt auch die Teilabnahme zur Auslösung des Vergütungsanspruchs sowie zur Ingangsetzung von Fristen hinsichtlich etwaiger Mängelansprüche.

Bei Teilabnahmen ist stets darauf zu achten, dass die abzunehmenden Teilleistungen
- für sich allein als gebrauchsfähig und nutzbar anzusehen sind,
- auf die individuelle Funktionsfähigkeit überprüft werden können,
- nach allgemeiner Verkehrsanschauung als selbstständig anzusehen sind,
- keine Mängel aufweisen.

Wichtiger Hinweis:
Nach geltendem Werk- und Bauvertragsrecht gemäß BGB kann eine Teilabnahme auch bei einem Architekten- und Ingenieurvertrag vereinbart werden.

Ausdrückliche/förmliche Bauabnahme
Die Abnahme versteht sich als körperliche bzw. physische Übernahme des vertraglich vereinbarten Werkes (z.B. Bauwerk, Haus, Eigentumswohnung, sonstige Bauleistung etc.). Der Bauherr (Besteller) erhält im Regelfall durch den Vollzug der Bauabnahme die Verfügungsgewalt über das vertragliche Werk indem er Zugang zum Objket erhält (z.B. Schlüsselübergabe) und das bestellte Werk nutzen kann (Nutzen-/Lastenübergang). Folglich erklärt der Bauherr (Besteller) mit Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls ausdrücklich die Abnahme des Werkes. Bei vorliegenden, gravierenden Mängeln, welche dazu führen, dass eine Abnahme verweigert werden könnte, kommt eine vorbehaltliche Abnahme in Betracht, soweit die Gebrauchsfähigkeit dem Grunde nach möglich ist und der gegenständliche gravierende Mangel zeitnah behoben werden kann, ohne das die Gebrauchstauglichkeit in Gesamtheit eingeschränkt ist. Grundsätzlich sind sämtliche Mängel und Bedenken zu deklarieren und anhand einer Beschreibung zu erläutern. Aufgrund der Mangel- und Bedenkenanzeige kann die Geltendmachung von Rechten und Durchsetzung von Ansprüchen vorbehalten werden. In dem zu unterzeichnenden Abnahmeprotokoll sind die Mängel- und Bedenkenpositionen aufzulisten. Wird das Bauwerk trotz Kenntnis über Mängel vorbehaltslos abgenommen, so verliert der Bauherr (Besteller) seine Gewährleistungsrechte gemäß BGB. Eine schriftlich fixierte Bauabnahme stellt immer eine ausdrückliche und auf Grund des Abnahmeprotokolls eine förmliche Abnahme dar - unabhängig davon, ob es sich um eine Abnahme unter Vorbehalt oder um eine vorbehaltlose Abnahme handelt.

Stillschweigende Bauabnahme 
Neben der ausdrücklichen Bauabnahme kommt es in der Praxis regelmäßig zu einer sogenannten stillschweigenden Abnahme. Im Gegensatz zu einer ausdrücklichen Abnahme erklärt der Bauherr (Besteller) in diesem Fall durch schlüssiges bzw. konkludentes Verhalten die Abnahme des Werkes. Ab wann eine solche Abnahme durch schlüssiges Verhalten angenommen werden kann ist in jedem Einzelfall individuell zu betrachten. Die Rechtsprechung  folgt hierbei dem Grundsatz, dass eine stillschweigende Abnahme dann vorliegend ist bzw. angenommen werden kann, sofern exemplarisch das Werk (z.B. Haus, Eigentumswohnung, Bauleistung etc.) in Besitz genommen wird und der Bauunternehmer hieraus unter Berücksichtigung von Treu und Glauben als auch mit Rücksicht auf die Verkehrssitte davon ausgeht, dass der Bauherr (Besteller) das Werk als vertragsgemäß anerkennt. Voraussetzung hierzu ist jedoch, dass der Bauherr (Besteller) ausreichend Gelegenheit zur Prüfung des Werkes auf eventuelle Mängel hatte. Weiterhin muss noch ein schlüssiges Verhalten hinzukommen, aus welchem letztendlich der Schluss gezogen werden kann, dass der Bauherr (Besteller) das Werk billigt. Ein ebensolches Verhalten liegt durch die Zahlung des Werklohnes und der Inbesitznahme (Nutzung) des Werkes (z.B. Haus, Eigentumswohnung, sonstige Bauleistung etc.) vor. Eine stillschweigende Abnahme ist aufgrund des fehlenden Abnahmeprotokolls keine förmliche Abnahme. Im Übrigen handelt es sich bei der ausdrücklichen und bei der stillschweigenden Abnahme jeweils um eine  rechtsgeschäftliche Abnahme und bildet damit den Gegensatz zur fingierten Abnahme.

Fingierte Bauabnahme / Fiktive Abnahme
Der Bauherr (Besteller) ist grundsätzlich zur Bauabnahme verpflichtet. Eine Verweigerung ohne Grund (nur bei gravierenden Mängeln) führt im Regelfall dazu, dass der Bauunternehmer angemessene Frist zur Abnahme setzt. Verstreicht diese Frist sodann fruchtlos, so gilt das Werk (z.B. Haus, Eigentumswohnung, sonstige Bauleistung) als abgenommen. Die Abnahme wird folglich fingiert. Zu beachten sind die gesetzten Fristen, welche grundsätzlich angemessen sein sollten (z.B. 12 Werktage).

Bauherrn (Besteller) sollten sich nicht darauf verlassen, dass ebensolche Mängel, die während der Baumaßnahme zwar angezeigt, aber noch nicht abgestellt sind, automatisch dazu führen, dass eine Bauabnahme verweigert werden kann. Bauherrn (Besteller) sind regelmäßig der Ansicht, dass Sie die Abnahme nicht benötigen, weil die Mängel bereits angezeigt sind. Dies ist jedoch grob falsch. Bei der Abnahme sollten sämtliche, also auch die bereits angezeigten und nicht beseitigten Mängel als auch etwaige Bedenken ausdrücklich deklariert und angezeigt werden. Dies ist inbsesondere dann wichtige, wenn der Bauunternehmer eine Abnahmefrist gesetzt und gleichzeitig über die Folgen einer Abnahmeverweigerung aufgeklärt hat. Verstreicht die Abnahmefrist ohne dass der Bauherr (Besteller) sich gemeldet hat, so kann von einer fingierten Abnahme ausgegangen werden. Bauherrn (Besteller) sollten eine Abnahme nicht grundlose verweigern, da im Zweifel auch hier von einer Fiktion der Abnahme ausgegangen werden könnte. Es ist völlig unerheblich, ob es sich um wesentliche Mängel handelt. Die fiktive Abnahme erlaubt es dem Bauunternehmer, seinen Werklohn einzufordern bzw. einzuklagen.

Hinweis: 
Wir bieten ausdrücklich keine Rechtsberatung an und erteilen keine rechtsberatenden Auskünfte. Unsere redaktionellen Beiträge dienen lediglich der Information. Eine Gewähr und Haftung für die Richtigkeit aller Angaben wird nicht übernommen. Bitte kontaktieren Sie für juristische Fragen einen zugelassenen Rechtsanwalt Ihrer Wahl.

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56368 Klingelbach
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Telefon: +49 (0)6486 792 900 5
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