Beratung & Prüfung von Immobilien bei Ankauf und Verkauf durch zertifizierte Gutachter und Sachverständige
Durch eine umfassende technische Prüfung, wirtschaftliche und technische Beratung (Kaufberatung) sowie Due Diligence gewährleisten wir als zertifizierte Gutachter, Sachverständige und Ingenieure höchste Transparenz und Sicherheit beim Ankauf und Verkauf von Immobilien.
Leistungsumfang als zertifizierte Gutachter für Beratung, Kaufberatung und technische Begutachtung:
- Überprüfung sämtlicher bereitgestellter Daten und Informationen
- Überprüfung von Flächen insb. Bruttogrundfläche (Berechnungsgrundlage der Wertermittlung)
- Ermittlung des objektspezifischen Bodenwertes (Bodenrichtwert) inkl. Anpassungen
- Ermittlung möglicher Kosten zur Schaden-/Mangelbehebung bzw. Sanierung (Kostenschätzung)
- Ermittlung des indikativen Wertes (Wertindikation) auf Grundlage normierter Wertermittlungsverfahren gemäß ImmoWertV
- Erfassung des baulichen, rechtlichen, technischen und energetischen Zustands des Objektes
- Umfassende Beratung zu den Wertermittlungsergebnissen und dem Objektzustand
- Beratung zu Investment- und Transaktionsprozessen bei Ankauf und Verkauf
Unser Tätigkeitsschwerpunkt fokussiert sich auf immobilienwirtschaftliche und technische Beratungen nebst technischer Begutachtungen im Rahmen der professionellen Due Diligence sowie Transaktions- und Investmentberatung. Im Privatbereich wird umgangssprachlich der Begriff Hauskaufberatung beim Kauf oder Verkauf eines Hauses bzw. einer Immobilie verwendet. Im professionellen, gewerblichen Immobiliensektor spricht man hingegen von "Due Diligence-Prüfung" bzw. der Prüfung der im "Verkehr gebotenen Sorgfalt". Unsere Immobilienberatungen helfen Ihnen dabei, bereits vor dem Immobilienerwerb oder der Immobilienveräußerung über mögliche versteckte Mängel, Schäden und mitunter auch über baujahresbedingte Schadstoffe oder anderweitige Anomalien sowie etwaige Kosten rechtzeitig informiert zu sein. Durch unsere gutachterlichen Beratungen ermöglichen wir sichere und transparente immobilienwirtschaftliche Entscheidungen. Immobilienwerte ermitteln wir zuverlässig und neutral. Darüber hinaus kann ein marktgerechter Angebotspreis unter Berücksichtigung der Verhandlungsposition aufgrund unserer Immobilienbewertung festgelegt werden. Auch im Rahmen des Verkaufsprozesses und der notariellen Abwicklung ist es daher wichtig, schwierige Sachverhalte präzise zu dokumentieren.
Die Erkenntnisse aus der Begutachtung vor Ort sowie unserer Immobilienbewertung können in Ihre Kauf- oder Verkaufsentscheidung einbezogen werden und helfen dabei, hohe und nicht eingeplante Folgekosten sowie finanzielle oder gar gesundheitliche Risiken zu vermeiden. Ferner werden überhöhte Angebotspreise durch unsere Leistungen als Gutachter vermieden und die Abwicklungssicherheit wird im Transaktionsprozess deutlich verbessert. Eine Immobilienberatung und Immobilienbewertung durch uns als Gutachter und öffentlich-rechtlich zertifizierter Sachverständiger sichert Ihnen höchstmögliche Transparenz im Transaktionsprozess und stärkt die Verhandlungsposition auf einem sachlich begründeten Niveau.
Bei unseren Begutachtungen und Beratungen vor Ort überprüfen wir die gegenständliche Immobilie im Detail gemeinsam mit Ihnen und bewerten den Gebäudezustand augenscheinlich und zerstörungsfrei. Als Gutachter, Sachverständiger und Ingenieur kennen wir die spezifischen Schwachstellen von Immobilien und können gezielt fachgerechte Überprüfungen vornehmen und im Bedarfsfall direkt vor Ort Messungen durchführen sowie Schäden und Mängel dokumentieren.
Den Zustand der Immobilie können wir im Rahmen der Immobilienbewertung in Form eines Gutachten bzw. Wertgutachten, einer gutachterlichen Stellungnahme bzw. als Kurzgutachten (Wertindikation) dokumentieren und bewerten dabei zusätzlich den zu erwartenden Sanierungsaufwand sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungserfordernisse auf Niveau einer Kostenschätzung.
Sollte es im Anschluss zu einem Immobilienverkauf bzw. Immobilienkauf kommen, so prüfen wir den gegenständlichen notariellen Kaufvertrag hinsichtlich wichtiger Regelungspunkte. Oftmals werden leider wichtige Punkte für den Abwicklungsprozess nicht berücksichtigt oder unpräzise formuliert, sodass unnötige Probleme und Folgekosten im Nachgang des Notartermins bzw. im Rahmen der weiteren Abwicklung auftreten können. Um dies zu vermeiden sprechen wir Regelungs- bzw. Formulierungsempfehlungen aus, um Abwicklungskomplikationen zu minimieren.
Auch bei sämtlichen weiteren immobilienwirtschaftlichen und technischen Fragestellungen beraten wir Sie gerne jederzeit.
Sie haben Fragen zur Beratung und technischen Überprüfung?
Kontaktieren Sie uns unter 06486 901 76 41
oder mobil unter 0163 465 98 64
Kaufberatung durch Gutachter & Sachverständige
Ein Hauskauf oder Hausverkauf stellt wohl für die meisten Menschen eine der größten Herausforderungen Ihres Lebens dar. Vieles will und muss dabei bedacht werden. Es müssen die Interessen, Wünsche und Vorstellungen mehrerer Parteien zusammengeführt werden und gleichzeitig müssen die finanziellen Spielräume festgelegt werden. Als Gutachter, Sachverständiger und Ingenieur geben wir Ihnen die erforderliche, fachliche Hilfestellung und beraten Sie beim Immobilienkauf und Immobilienverkauf, damit Sie den Überblick behalten.
Bei einem Immobilienkauf oder Immobilienverkauf ist regelmäßig das emotional belastete Lebenswerk betroffen, sodass die tatsächlichen Marktgegebenheiten gerne ausgeblendet oder insbesondere die Qualität und der Immoilienwert einer Immobilie überschätzt werden. Das hiermit verbundene Risiko, sowohl in wirtschaftlicher als auch in technischer Hinsicht sollte bereits vor dem Immobilienerwerb oder der Immobilienveräußerung bekannt sein, da nur so die größtmögliche Sicherheit im Abwicklungsprozess gewährleistet werden kann. Durch die gezielte Suche von Mängeln und Schäden sowie durch die gutachterliche Wertermittlung, zeigen wir Ihnen positive als auch negative Aspekte der gegenständlichen Immobilie transparent und neutral auf. Als Gutachter identifizieren wir Schäden sowie Mängel und kommunizieren zu erwartende Kosten auf Niveau einer Kostenschätzung, sodass sämtliche wichtige Punkte vor Erwerb oder Veräußerung der Immobilie bekannt und kalkulierbar sind. Als Gutachter, Sachverständiger und Ingenieur gewährleisten wir höchste Transparenz und Sicherheit zu jedem Zeitpunkt.
1. Überprüfung der Objektunterlagen - Datenprüfung
Sowohl für den Laien als auch den professionellen Investor ist es schwer alle komplexen immobilienwirtschaftlichen und technischen Sachverhalten zu erfassen und zu beantworten als auch neutral und zuverlässig einzuschätzen. Als Gutachter und Sachverständiger prüfen wir für Sie als Käufer oder Verkäufer sämtliche Unterlagen der gegenständlichen Immobilie. Wir nehmen Einsicht in das Grundbuch, überprüfen die Wohnfläche und Nutzfläche und den Energieausweis sowie die Verbrauchs- und Energiekosten. Wir prüfen darüber hinaus sämtliche Daten und Informationen aus verschiedenen Quellen, um Sie als Käufer oder Verkäufer vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie so gut wie möglich zu informieren.
Die Überprüfung der Objektdaten im Vorfeld einer Immobilienbegutachtung umfasst in der Regel die folgenden Leistungen:
- Sichtung und Überprüfung der Objektunterlagen auf Plausibilität
- Überprüfung der Wohn- und Nutzfläche
- Sichtung der Grundbucheintragungen
- Überprüfung des Energieausweises
- Überprüfung der Plandaten
- Zonale Lageeinschätzung
2. Begutachtung und Beratung vor Ort - Immobilienprüfung
Eine qualifizierte Begutachtung vor Ort durch uns als Gutachter und Sachverständiger nimmt rd. 1 – 2 Stunden in Anspruch. Grundsätzlich überprüfen und begutachten wir die gegenständliche Immobilie im Detail und durch minimalinvasive technische Überprüfungen (wie Lasermessungen, Digitalmikroskopie oder oberflächennahe Feuchtigkeitsmessungen etc.). Es werden keine sogenannten "Bauteilöffnungen" vorgenommen.
Die von uns durchgeführte Begutachtung vor Ort erfolgt besonders akribisch und präzise. Der Käufer scheut sich oftmals bei einer Immobilienbesichtigung zu viele Fragen zu stellen oder auch Funktionstest durchzuführen. Als Gutachter und Sachverständiger kennen wir hierbei keine Hemmschwelle und sprechen zur Gewährleistung höchstmöglicher Transparenz und Sicherheit sämtliche Punkte offen an. Wir führen Feuchtigkeitsmessungen durch, um einen möglichen Nässeschaden bzw. Feuchteschaden (Wasserschaden) auszuschließen oder diesen im ungünstigen Fall festzustellen und zu lokalisieren. Fenster und Türen sowie anderweitige technische Anlagen und Elemente werden auf Funktion und Gängigkeit geprüft und in die gutachterliche Beratung einbezogen. Vom Keller bis zum Dach wird die Immobilie sehr gewissenhaft untersucht, sodass Sie nach der Begutachtung genau wissen, was Gegenstand Ihrer Kaufentscheidung ist.
Im Detail überprüfen wir vor Ort folgendes:
- Keller
- Wände und Decken
- Fenster und Türen
- Jalousien und Jalousiekästen
- Dach, Dachrinnen und Dachaufbauten
- Kamin und Anschlusspunkte
- Fassade und Übergangsbereiche
- Elektroinstallation
- Sanitäre Einrichtungen und Installationen
- Kanalanschluss
- Wasser- und Abwasserleitungen
- Warmwasseraufbereitung
- Heizungsanlage
- Energiebedarf
- Außenanlagen
- Grenzbereiche
- Boden-/Baugrundverhältnisse
- Mängel und Schäden
- etc.
3. Wertermittlung vor Kauf oder Verkauf
Nach der erfolgten mehrstündigen Begutachtung der Immobilie nehmen wir als Gutachter und Sachverständiger je nach Beauftragungsumfang eine Wertermittlung vor. Es handelt sich hierbei um eine gutachterliche Wertermittlung des gegenständlichen Gebäudes bzw. der Immobilie. Unsere gutachterliche Wertermittlung gibt Ihnen Gewissheit, ob der angesetzte Verkaufspreis angemessen und marktgerecht ist. Grundsätzlich erfassen wir sämtliche wertbeeinflussende Merkmale wie z.B. Mängel, Schäden bzw. einen möglichen Instandhaltungsstau.
Wir ermitteln den indikativen Wert einer Immobilie stets in Anlehnung an die Vorgaben der aktuellen Fassung der ImmoWertV. Als Gutachter und Sachverständiger erläutern wir Ihnen im Detail, wie sich der ermittelte Wert zusammensetzt, warum Zu- oder Abschläge gemacht worden sind und wie diese hinsichtlich des Werteinflusses zu berücksichtigen sind. Zu einzelnen Komponenten und Bauteilen sowie dem Alter der Immobilie, der baulichen und energetischen Qualität und des Zustandes des Gebäudes sowie zur Größe des Grundstücks nehmen wir Stellung. Eine Wertschätzung der Immobilie ist sehr komplex und berücksichtigt sämtliche Merkmale der gegenständlichen Immobilie.
Als Gutachter und Sachverständiger erbringen wir folgende Leistungen:
- Überprüfung der bereitgestellten Daten z.B. Marktberichte, Auftraggeberdaten etc.
- Überprüfung bzw. Berechnung der Bruttogrundfläche (Berechnungsgrundlage der Wertermittlung)
- Ermittlung des Bodenwertes (Bodenrichtwert)
- Ermittlung möglicher Kosten zur Schaden-/Mangelbehebung bzw. Sanierung (Kostenschätzung)
- Ermittlung des indikativen Wertes (Wertindikation)
- Abgleich der Daten mit den Ergebnissen ( baulicher, technischer und energetischer Zustand des Objektes) des Begutachtungstermins
4. Kostenschätzung bei Schäden, Mängeln und Modernisierungsbedarf
Nach der Begutachtung vor Ort teilen wir Ihnen mit, welche Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen dringend erforderlich sind und mit welchen Kosten auf Niveau einer Kostenschätzung zu rechnen ist. Wir beraten Sie zu Möglichkeiten der Sanierung und der Schaden-/Mangelbehebung sowie zu möglichen Optimierungsmaßnahmen.
Im Regelfall sind sich Käufer als auch Verkäufer nicht darüber im Klaren, welche Kosten Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen verursachen können. Dies ist jedoch sehr wichtig, damit die Finanzierung auf einem sicheren Fundament aufgebaut werden kann. Unsere Erfahrung als Gutachter und Sachverständiger zeigt, dass über 90% unserer Auftraggeber die erforderlichen Maßnahmen und damit verbundenen Kosten weit unterschätzt haben. Eine qualifizierte Immobilienbewertung gibt Aufschluss über mögliche Risiken und Potentiale und sollte daher möglichst immer berücksichtigt werden.
5. Beratung beim Hauskauf bzw. Verkauf - Anschlussberatung
Gerade beim Immobilienkauf oder Immobilienverkauf ist der Laie als auch der professionelle Investor regelmäßig überfordert, da Immobilien und die hiermit einhergehende Regulatorik zunehmend komplexer wird. Als Gutachter und Sachverständiger ist es unsere Aufgabe für Transparenz und Sicherheit zu sorgen. Wir verfügen über spezialisiertes Fachwissen aus der Immobilienwirtschaft und Bauwirtschaft und ermöglichen hierdurch sichere und fundierte immobilienwirtschaftliche und technische Entscheidungen insbesondere beim Immobilienkauf und Immobilienverkauf.
Unsere Leistungen als Gutachter und Sachverständiger gewährleisten Ihnen das höchstmögliche Maß an Transparenz und Abwicklungssicherheit.
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Due Diligence
Vor einem Immobilienkauf ist eine genaue Risikoprüfung unerlässlich. Im Privatbereich wird die einfache Form der Due Diligence umgangssprachlich als Hauskaufberatung bezeichnet - im professionellen Bereich handelt es sich hierbei um eine sehr komplexe immobilienwirtschaftliche, technische und juristische Prüfung. In Fachkreisen wird diese Detailprüfung bzw. Risikoprüfung als „Due Diligence“ - kurz „DD“ - bezeichnet. Wörtlich übersetzt bedeutet dies „gebotene Sorgfalt“ und stammt ursprünglich aus der Wirtschaftsprüfung. Im Deutschen wird neben dem Anglizismus Due Diligence auch der Begriff Ankaufsprüfung oder eben Hauskaufprüfung verwendet.
Bei der Due Diligence wird die gegenständliche Immobilie in immobilienwirtschaftlicher, technischer, finanzieller, rechtlicher und steuerlicher Hinsicht durch Gutachter und Sachverständige geprüft. Zudem werden technische und ökologische (Umweltprüfung) Rahmenbedingungen und mögliche Risiken ermittelt und berücksichtigt. Wesentliches Ziel der Due Diligence ist die Bewertung und der Ausschluss möglicher Risiken - z.B. Haftungsrisiken. Zudem wird mit der Due Diligence die Angemessenheit des Kaufpreises analysiert. Sollte die Prüfung ergeben, dass der Kaufpreis nicht angemessen ist, kann er im Anschluss entsprechend angepasst bzw. sachgerecht verhandelt werden. Ergibt die Due Diligence, dass die Risiken zu hoch sind, kann dies auch dazu führen, dass der Käufer vollständig vom Erwerb absieht.
Teilbereiche der Due Diligence bei der Immobilienbewertung
Da die Due Diligence einer Immobilie sehr umfangreich und komplex ist, wird sie in verschiedene Kompetenz- und Analysebereiche unterteilt. Im Rahmen der Immobilienberatung und Immobilienbewertung gehören hierzu:
Kaufmännische Prüfung | Commercial & Financial Due Diligence
Im Rahmen der finanziellen Due Diligence werden alle finanzrelevanten Daten und Parameter einer Immobilie zusammengetragen und aufbereitet. Hierzu gehören Erträge, Aufwände, Chancen und Risiken sowie Schäden und Mängel etc. Durch eine professionelle Immobilienbewertung fließt auch der für die Zukunft prognostizierte Wert und Aufwand der Immobilie ein. Er wird in der Regel anhand des sogenannten Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF) ermittelt. Die Financial Due Diligence ist die Grundlage für die Kaufentscheidung des Investors sowie den letztlichen Kaufpreis und die Finanzierungsmöglichkeiten durch Banken und andere Kapitalgeber.
Rechtliche Prüfung | Legal Due Diligence
Die rechtliche Due Diligence umfasst die Analyse von Miet- und Pachtverträgen, von Mietsicherheiten, von Versicherungsverhältnissen und von sonstigen Verträgen und Pflichten. Außerdem werden die Grundbuchdaten sowie behördliche Verzeichnisse im Detail geprüft und in der Immobilienbewertung berücksichtigt.
Steuerliche Prüfung | Tax Due Diligence
Ziel der steuerlichen Due Diligence ist es, die verschiedenen Steuerarten, die beim Immobilienerwerb anfallen können, zu analysieren und etwaige steuerliche Risiken zu identifizieren. Der Umfang der Tax Due Diligence kann von Immobilie zu Immobilie stark variieren und hängt unter anderem davon ab, ob lediglich ein Grundstück oder ein leerstehendes Gebäude erworben wird oder ob der Käufer beim Immobilienkauf auch in bestehende Mietverträge eintritt. Weiterhin ist der Umfang davon abhängig, in welcher Struktur veräußert bzw. erworben wird (Deal-Struktur) - z.B. Asset- oder Share-Deal etc.
Technische-Prüfung | Technical Due Diligence
Bei der technischen Due Diligence geht es darum, den technischen Zustand der Immobilie sicher und detailliert zu ermitteln und Risiken zu identifizieren, die sich exemplarisch aus dem Bauzustand oder dem Brandschutz ergeben können. Dabei werden alle technisch relevanten Informationen und Dokumente, etwa Genehmigungsunterlagen, Wartungs- und Prüfprotokolle sowie Energieausweise und Unterlagen zu Instandhaltungsmaßnahmen geprüft. Zudem wird die technische Gebäudeausrüstung begutachtet, der Instandsetzungsbedarf an der Immobilie ermittelt, Modernisierungspotenziale analysiert und die potentielle Drittverwendungsfähigkeiten geprüft. Um eine möglichst präzise technische Due Diligence zu gewährleisten, werden Immobilienbesichtigungen durch Gutachter und Sachverständige vorgenommen. So können etwaige Mängel vor Ort identifiziert werden und es kann durch die Immobilienbewertung geklärt werden, welche Maßnahmen zu welchen Kosten zur Behebung erforderlich sind.
Umwelt-Prüfung | Environmental Due Diligence
In den vergangenen Jahren ist das Thema Umweltschutz bei Immobilienprojekten und in der Immobilienbewertung immer wichtiger und die Gesetzgebung dazu immer umfangreicher und regulativer geworden. Bei der Environmental Due Diligence geht es darum, technische und rechtliche Umweltfragen über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie hinweg, also von Planung und Bau bis hin zur Nutzung sowie dem eventuellen Verkauf (und darüber hinaus) zu klären. Im Rahmen der Environmental Due Diligence findet, wie auch bei der technischen Due Diligence, eine Immobilienbesichtigung statt, die sogenannte technische Begutachtung. Hierbei wird die Immobilie nach umwelttechnischen Kriterien im Rahmen der Immobilienbewertung begutachtet und bewertet. Wichtige Aspekte sind hierbei unter anderem die Emissionen und mögliche Gefahrstoffe, Kontaminationen, die Wasserversorgung und Wasserentsorgung, Bauschadstoffe, mögliche Altlasten sowie das Risiko für Umweltkatastrophen z.B. Erdbeben oder Überschwemmungen. Neben der Untersuchung der Immobilie werden in der Regel außerdem geologische Untersuchungen vorgenommen bzw. verfügbare geologische Daten auf Risiken überprüft. Diese sind insbesondere dann essentiell, wenn ein Verdacht auf Altlasten besteht.
ESG-Prüfung | ESG-Due-Diligence
Zentrales Element der ESG-Due-Diligence ist die Prüfung von Unternehmens- und EU-Vorgaben im Rahmen der ESG-Strategien. Darin enthalten sind Energie- und Umweltaspekte, die sozialen Auswirkungen wie auch das allgemeine Unternehmensverhalten. Zusätzlich ist die Erstellung eines Wertgutachtens durch einen Gutachter und Sachverständigen notwendig. Dieser Prozessschritt wird als Bestandteil der ESG Due Diligence durchgeführt.
Due Diligence zusammengefasst
Die Due Diligence ist eine äußerst komplexe und wichtige Maßnahme im Rahmen der eines Immobilienerwerbs, insbesondere bei großen Immobilienprojekten und großvolumigen Transaktionen. Sie kann im Rahmen der Immobilienbewertung als eine genaue Stärken-Schwächen-Analyse (SWOT-Analyse) der Immobilie verstanden werden, bei der neben dem Immobilienwert auch die potenziellen Risiken eines Immobilienprojektes ermittelt werden. Ergibt die Due Diligence Schäden, Mängel, Instandsetzungserfordernisse oder erforderliche Modernisierungsmaßnahmen so kann der Kaufpreis auf Grundlage der Immobilienbewertung durch einen unabhängige Gutachter und Sachverständigen neu verhandelt und angepasst werden. Sind die Mängel zu gravierend, kann dies dazu führen, dass der Investor vollständig vom Kauf absieht.