Sie benötigen eine qualifizierte Immobilienbewertung zur Feststellung des Werts Ihrer Immobilie in Form eines Gutachten?

 

Als Immobiliensachverständige, Ingenieure und Gutachter gewährleisten wir höchste Transparenz und Sicherheit bei sämtlichen immobilienwirtschaftlichen und technischen Fragen im Zusammenhang mit der Ermittlung des Wertes von Immobilien

 

Unser Tätigkeitsschwerpunkt als Sachverständige ist die professionelle Immobilienbewertung bzw. die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten als auch Rechten und Belastungen im Form von Gutachten. Darüber hinaus erbringen wir qualifizierte Immobilienberatungen zu sämtlichen wirtschaftlichen und technischen Sachverhalten im Zusammenhang mit der Bewertung Immobilien und Immobilieninvestments.

Die Grundstücks- und Immobilienbewertung ist eine durch Rechtsnormen geregelte Wertermittlung von Immobilien, welche durch die Anwendung fundierter betriebswirtschaftlicher, juristischer und bautechnischer Fachkenntnisse einen Verkehrswert bzw. Marktwert für bebaute und unbebaute Grundstücke (Immobilien) sowie grundstücksgleiche Rechte zu einem bestimmten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ermittelt.

Eine qualifizierte Immobilienbewertung wird zu folgenden Zwecken benötigt (nicht abschließende Auflistung):

• Wertermittlung zum Zweck des Ankaufs oder Verkaufs von Immobilien
• Wertermittlung in Scheidungsauseinandersetzungen (Ermittlung des Zugewinns bzw. dessen Grundlage)
• Wertermittlung bei Erbauseinandersetzungen
• Wertermittlung in der Zwangsversteigerung (Deutschland)
• Wertermittlung zum Zweck der Beleihung (Beleihungswertermittlung für Kreditinstitute)
• Wertermittlung zum Zweck der Bilanzierung
• Wertermittlung von Immobilien welche gemäß IAS 40 als Finanzinvestition gehalten werden
• Wertermittlung zum Zweck der Besteuerung (Grundsteuer, Erbschaftssteuer, Schenkungssteuer etc.)
• Wertermittlung im Rahmen der Einheitswert-Feststellung (§§ 19 ff. BewG)
• Wertermittlung im Rahmen der Grundbesitzwert-Feststellung (§§ 138 ff. BewG)
• Wertermittlung zum Zweck der Bestimmung des Versicherungswertes (Neuherstellungswert)

 

Von besonderer Bedeutung ist die Qualifikation des Sachverständigen im Rahmen der Immobilienbewertung. 

Die Immobilienbewertung bzw. die Grundstücksbewertung wird in der Regel durch qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung bzw. die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken durchgeführt. Die Bezeichnung „Sachverständige/-r“ bzw. „Gutachter/-in“ ist in Deutschland nicht geschützt. Bei der Beauftragung von Sachverständigenleistungen ist daher im Besonderen auf die Qualifikation zu achten. Insbesondere zertifizierte Sachverständige werden auf der Grundlage der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert.

Grundsätzlich wird von einem Gutachter/Sachverständigen erwartet, dass er

• über mehrjährige Berufserfahrung verfügt,
• über überdurchschnittliche Immobilien-Fachkenntnisse verfügt,
• Gutachten erstellen kann,
• in wirtschaftlich geordneten Verhältnissen lebt,
• die Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit bietet.

Sachverständige haben in der Regel eine wissenschaftliche Universitäts- oder Fachhochschulausbildung in Architektur, Bauingenieurwesen, Facility Management, Vermessungsingenieurwesen, Betriebswirtschaftslehre, Bauökonomie, Immobilienmanagement, Immobilienökonomie, Stadtplanung, Wirtschaftswissenschaften, Wirtschaftsrecht oder Geographie und eine mehrjährige Berufserfahrung beziehungsweise Weiterqualifizierung auf dem Gebiet der Grundstücksbewertung. 

Ziel der Immobilienbewertung bzw. Grundstücksbewertung ist je nach Verwendungszweck die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) im Sinne des § 194 BauGB oder des Beleihungswertes. Dafür werden verschiedene anerkannte Wertermittlungsverfahren sowie Spezialverfahren verwendet. Es handelt sich hierbei explizit um die nachfolgenden Verfahren:

 

Normierte deutsche Wertermittlungsverfahren

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren sind geeignete Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, welche aufgrund ihrer Werthaltigkeit mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen (sogenannte Vergleichsgrundstücke). Geeignet ist dieses Verfahren insbesondere der Bewertung unbebauter Grundstücke (Baugrundstücke) und von Eigentumswohnungen bzw. Wohnungs- und Teileigentum. Voraussetzung für die Anwendung dieses Wertermittlungsverfahren ist, dass eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten gegeben ist. Unterschiede in der Grundstückbeschaffenheit der Vergleichsobjekte werden verfahrenstechnisch ausgeglichen. Je spezieller eine Immobilie hierbei ist, desto weniger ist das Vergleichswertverfahren für die Wertermittlung geeignet.

Ertragswertverfahren

Bei der Anwendung des Ertragswertverfahren ist der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude) getrennt vom Bodenwert auf Grundlage des Ertrages zu ermitteln. Der Bodenwert wird hierbei über das Vergleichswertverfahren ermittelt. Zur Bewertung der baulichen Anlagen bzw. der Gebäude wird der Zustand und die Restnutzungsdauer analysiert und bewertet. Weiterhin werden alternative Verwendungsmöglichkeiten, die sogenannte Drittverwendungsfähigkeit bewertet, sodass das wirtschaftliche Potential im Rahmen der Bewertung bzw. der Wertermittlung berücksichtigt wird. Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Immobilien zur Anwendung, wenn die Ertragserzielung bzw. die Vermietbarkeit / Verpachtbarkeit vordergründig ist. Es handelt sich somit vorwiegend im Immobilien die als Immobilieninvestment gehalten werden. Dies betrifft insbesondere Wohnobjekte ab drei Wohneinheiten, Wohn- und Geschäftshäuser insbesondere Zinshäuser als auch Gewerbeobjekte jeder Art sowie Betreiberimmobilien wie Hotels, Krankenhäuser, Kliniken, Pflegeheime, Flughäfen, Freizeitimmobilien sowie Spezialimmobilien wie beispielsweise Kraftwerke, Energieparks, Photovoltaikanlagen und Windkraftanlagen etc.

Sachwertverfahren

Bei Anwendung des Sachwertverfahrens ist der Wert der baulichen Anlage, wie Gebäude, Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen sowie der Wert der sonstigen Anlagen, getrennt vom Bodenwert nach den Normalherstellungskosten oder sonsitgen qualifizierten Kennwerten zu ermitteln. Der Bodenwert wird im Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Sachwertverfahren wird vorwiegend bei eigengenutzten Immobilien angewendet wie bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern, Doppelhaushälften, Reihenhäusern sowie auch Eigentumswohnungen bzw. Wohnungseigentum. Der Sachwert wird darüber hinaus in marktbereinigter Form ermittelt, um zu einem regionalmarktkonformen Ergebnis zu gelangen. 

Anwendung

Für die drei vorbenannten Wertermittlungsverfahren ist insbesondere die in Deutschland relevante Immobilienwertermittlungdsverordnung (ImmoWertV)  zu beachten. In Abhängigkeit von Verwendungszweck und der Zielsetzung der Immobilienbewertung ist eine Vielzahl weiterer rechtlicher Grundlagen zu beachten.

 

Finanzwirtschaftliche Sonderverfahren 

Beleihungswertermittlung

Der Beleihungswert stellt denjenigen Wert dar, den ein Kreditgeber für eine Kreditsicherheit (Immobilien, Wertpapiere, Mobilien, aber auch Rechte, z.B. Erbbaurechte) ermittelt, welche beliehen werden soll. Hierbei ist die Wertermittlung auf den während der Kreditlaufzeit erzielbaren Wiederverkaufswert (Sicherungswert) ausgerichtet. Mit dem Beleihungswert wird somit die maximale Kredithöhe festgelegt, wobei mögliche Wertschwankungen mit einem Risikoabschlag berücksichtigt werden. 

Der Beleihungswert ist gegenüber dem Verkehrswert ein eigenständiger Wert, welcher einen nachhaltigen Wert über den jeweiligen Bewertungsstichtag hinaus abbildet. Im Vergleich zum Verkehrswert (stichtagsbezogen), bildet der Beleihungswert die Grundlage einer nachhaltigen Absicherung über die gesamte Dauer einer Beleihung (Kreditprozess).

Der Beleihungswert ist der Wert, welcher einem bestimmten Beleihungsgegenstand (Immobilie) durch einen Kreditgeber als Kreditsicherheit zugewiesen wird. Durch den Beleihungswert wird die Höhe eines Kredits begrenzt. Der Beleihungswert von Immobilien ist als zeitraumbezogener Sicherheitenwert unabhängig vom Konjunkturverlauf. Er umfasst ausschließlich die nachhaltigen und langfristigen Eigenschaften einer Immobilie und ist die vom jeweiligen Finanzierungsinstitut festgelegte Größe zur Beleihung einer Immobilie oder eines Immobilieninvestments. Der Beleihungswert entspricht dabei dem Wert, der bei einem späteren freihändigen Verkauf unter marktüblichen Umständen jederzeit erzielt werden kann. Beim Beleihungswert werden ausschließlich die dauernden und zukunftssicheren Eigenschaften des Grundstücks bzw. der Immobilie und der Erträge berücksichtigt, die jeder Besitzer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung nachhaltig erzielen kann.

 

Nicht normierte und interntionale Wertermittlungsverfahren

Residualwertverfahren

Das Residualwertverfahren bzw. die sogenannte Investorenmethode oder auch Bauträgermethode ist ein Variante der Immobilienbewertung zur Ermittlung des maximalen Grundstückskaufpreises im Rahmen von Projektentwicklungen bzw. Neubauvorhaben. Das Wertermittlungsverfahren wird dann angewendet, wenn ein Investor den maximal möglichen bzw. wirtschaftlich tragbaren Grundstückskaufpreis ermitteln möchte, um eine Projektentwicklung wirtschaftlich zu realisieren.

Hierbei wird zunächst der vorläufige Verkehrswert der fiktiv fertiggestellten Immobilie bzw. Projektentwicklung ermittelt. Anschließend werden die für die Realisierung der Projektentwicklung bzw. Baumaßnahme notwendigen Kosten einschließlich der Zwischen- und Fi­nan­zie­rungs­kosten sowie sonstigen Kosten abgezogen. Es ergibt sich sodann im Ergebnis der verbleibende, wirtschaftlich maximal tragfähige Grundstückswert (Bodenwert). 

Maßgeblich relevante Kennwerte sind der Verkaufspreis sowie das Mietpotential zur Verfizierung des Verkehrswertes, der Baukosten, des Bauträgergewinns (Marge), der Finanzierungskosten sowie der sonstigen Kostenansätze. Der ermittelte Verfahrenswert wird darüber hinaus über die voraussichtliche Wartezeit bis zur Realisierung des Projektes finanzmathematisch diskontiert bzw. abgezinst.

 

Discounted-Cashflow-Verfahren bzw. Methode (DCF)

Der Discounted Cash-Flow (DCF) oder auch der sogenannte abgezinste Zahlungsstrom definiert ein investitionstheoretisches Verfahren zur Wertermittlung insbesondere von Investmentprojekten bzw. Investitionsprojekten bzw. der Unternehmensbewertung und der Ermittlung des Verkehrswerts von Immobilien und Immobilieninvestments. Das Wertermittlungsverfahren baut hierbei auf dem finanzmathematischen Modell der Abzinsung (discounting) von  Zahlungsströmen (cash-flow) zur Ermittlung des sogenannten Kapitalwerts (capital value) auf. 

Die DCF-Verfahren basieren im Wesentlichen auf den zukünftigen Zahkungsüberschüssen (Zahlungsstrom bzw. cash-flow) einer Unternehmensplanung (business plan) sowie einer Diskontierung von Kapitalkosten jeweils bezogen auf den Bewertungsstichtag. Hierbei werden insbesondere zu zahlende Steuern (z. B. Körperschaftssteuer, Einkommensteuer etc.) in der Bewertung berücksichtigt. Der hierdurch festgestellte Barwert bzw. Kapitalwert ist der diskontierte Cash-Flow. Üblicherweise werden zukünftige Zahlungsüberschüsse in zwei differenzierte Phasen unterteilt:

Die erste Phase umfasst eine Dauer bzw. einen Betrachtungshorizont von 5–15 Jahren - i.d.R. 10 Jahre bei Immobilieninvestments.

In der zweiten Phase wird entweder ein gesondert zu ermittelnder Restwert oder eine sogenannten ewige Rente ermittelt.

Die Kapitalkosten werden anhand eines Kapitalmarktmodells (CAPM) ermittelt. Der durch die steuerliche Abzugsfähigkeit entstehende Finanzierungseffekt wird im DCF-Verfahren differenziert abgebildet. 

Grundsätzlich erfasst das DCF-Verfahren folgende Fragestellungen bzw. spezifizierte Sachverhalte:

• Bestimmung der Schätzung zukünftiger periodischer Zahlungsströme bzw. Cash-Flows.
• Einbeziehung der Steuern (Körperschaftsteuer, Einkommensteuer etc.).
• Einbeziehung lebenszyklusorientierter Einflüsse insbesondere bei Immobilien und Immobilieninvestements.
• Bestimmung des Diskontierungssatzes, der zur Abzinsung der periodischen Cash-Flows zu verwenden ist.
• Ermittlung bzw. Prognostizierung der Wertentwicklung über die sogenannte Investment- bzw. Haltedauer bis hin zum Exit bzw. Exitwert.

 

Monte-Carlo-Simulation / MC-Simulation

Die Monte-Carlo-Simulation bzw. die MC-Simulation ist ein Verfahren aus der Stochastik bzw. der Wahrscheinlichkeitstheorie, bei dem wiederholt Zufallsstichproben einer Verteilung auf Grundlage von Zufallsexperimenten genommen werden.

Zielsetzung der Monte-Carlos-simulation ist die es, analytisch nicht oder nur aufwendig lösbare Probleme mithilfe der gezogenen Stichproben numerisch zu lösen. Die entsprechenden Zufallsexperimente können real durchgeführt werden oder durch Computerberechnungen mittels Monte-Carlo-Algorithmen vorgenommen werden. MC-Algorithmen werden hierbei zur Simulation von zufälligen Ereignissen bzw. Pseudozufallszahlen verwendet. Es besteht eine Ähnlichkeit zwischen der MC-Simulation und proballistischer Modelle.

 

Appraisal-Approach

Der Bewertungsansatz des "Appraisal-Approach" beschreibt den Prozess der Schätzung des Werts eines Vermögenswerts (Immobilie) auf Grundlage von Faktoren wie den Anschaffungskosten, den erzielten Erträgen (Mieten) und dem Marktwert (market value) im Vergleich zu ähnlichen Vermögenswerten (comparables). Die sich hieraus ergebenden Werte stellen im Wesentlichen eine Schätzung dar, mit welcher versucht wird, denjenigen Preis zu prognostizieren, den ein Vermögenswert auf einem freien Markt wahrscheinlich erzielen würde. Verfahrensschätzungen werden in der Regel in Verbindung mit dem Verkauf eines Gegenstands (Immobilienverkauf oder Immobilienankauf) vorgenommen, können aber auch zu Versicherungs- oder Steuerzwecken durchgeführt werden.

Der Bewertungsansatz des "Appraisal-Approach" ist ein Verfahren zur Bestimmung des Werts eines Vermögenswerts auf der Grundlage eines Gutachtens und nicht auf der Grundlage von Markttransaktionspreisen und wird in der Regel im Zusammenhang mit dem Ankauf und Verkauf (Transaktionen) eines Vermögenswerts (Immobilie bzw. Immobilieninvestment) oder für Versicherungs- oder Steuerzwecke durchgeführt. Der Verfahrenswert wird auf der Grundlage von bedeutenden Parametern wie den Kosten des Vermögenswerts, den damit erzielten Erträgen und dem Marktwert (Verkehrswert) im Vergleich zu ähnlichen Vermögenswerten (comparables) ermittelt. Das Verfahren dient der Schätzung bzw. der Prognose eines möglichen stichtagsbezogenen Preises, den ein bestimmter Vermögenswerte (Immobilie bzw. Immobilieninvestment) auf einem freien Markt erzielen würde oder könnte.