ABELS Immobilienbewertung ist als Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung und Immobiliengutachten auf die immobilienwirtschaftliche und technische Beratung, technische Begutachtung, Hauskaufberatung, Bauabnahme, Due-Diligence sowie die Erstattung von Wertgutachten, gutachterlichen Stellungnahmen, Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB zur Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten spezialisiert.
Immobilienwerte ermitteln wir als zertifizierte und unabhängige Sachverständige für private und außergerichtliche Zwecke sowie für Gericht, Behörde und Finanzamt.
Immobilien. Beratung. Bewertung.
Als öffentlich-rechtlich zertifizierte Sachverständige, Ingenieure und Immobiliengutachter beraten wir private und gewerbliche Auftraggeber zu immobilienwirtschaftlichen und technischen Sachverhalten im Rahmen der ganzheitlichen Immobilienbewertung insbesondere bei der Identifikation von Potentialen, Risiken, Anomalien und Informationsasymmetrien (Due Diligence).
Wir ermitteln Immobilienwerte in Form von Wertgutachten, gutachterlichen Stellungnahmen, Kurzgutachten und rechtssichern bzw. gerichtsfesten Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB sowohl für private und außergerichtliche Zwecke als auch für Gericht, Behörde und Finanzamt.
Immobilienwerte ermitteln wir präzise und zuverlässig in unseren Immobiliengutachten durch Anwendung der in Deutschland maßgeblichen Wertermittlungsverfahren wie dem Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und/oder Ertragswertverfahren.
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Immobilienbewertung
Immobilienberatung
Eine qualifizierte Immobilienbewertung oder Beratung durch unabhängige Immobiliensachverständige wird regelmäßig bei folgenden Beratung-/Bewertungsanlässen benötigt:
Für eine qualifizierte Immobilienbewertung und umfassende Beratung werden folgende Unterlagen benötigt:
Abweichende und ergänzende objektspezifische Unterlagen, Dokumente und Auskünfte sind nachzureichen oder können optional durch uns beschafft bzw. eingeholt werden.
Immobilienwerte ermitteln ist grundsätzlich für nahezu jede Immobilienart möglich. Wir übernehmen vorwiegend die qualifizierte Immobilienbewertung für folgende Immobilienarten:
Zu den üblichen Zielgruppen eines Immobiliengutachtens bzw. einer qualifizierten Immobilienbewertung gehören:
01.In einem persönlichen Beratungsgespräch klären wir den Auftragsanlass und definieren den individuellen Leistungsumfang.
02. Die gemeinsam abgestimmten Rahmenbedingungen werden vereinbart und schriftlich in unserem Sachverständigenvertrag fixiert.
03.Es folgt die individuelle Terminierung und Koordination des Begutachtungstermins vor Ort im Zusammenhang mit der beauftragten Sachverständigenleistung.
04.Sämtliche Unterlagen, Dokumente und Informationen werden geprüft, ggf. angefordert und aufbereitet.
05.Die beauftragte Beratungs-, Ingenieur- oder Sachverständigenleistung wird erbracht.
Inhaber, Ingenieur und von der Hochschule Kaiserslautern öffentlich-rechtlich zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung bebauter und unbebauter Grundstücke sowie Mieten und Pachten
Qualifikation & Studium
Zertifizierung
Mitgliedschaften
Berufserfahrung
Mit mehr als 15 Jahren Berufserfahrung in der Immobilienwirtschaft kennen wir den Markt, die Chancen, Restriktionen und Potentiale komplexer Immobilieninvestments sämtlicher Asset- und Risikoklassen. Auf Grundlage langjähriger Erfahrung beraten wir zu immobilienwirtschaftlichen und -technischen Sachverhalten und erstatten qualifizierte Gutachten, Wertgutachten, Kurzgutachten, gutachterliche Stellungnahmen und Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB.
Zertifizierung (DIN 45013 bzw. DIN EN ISO/IEC 17024)
Die Qualifikation als zertifizierter Sachverständiger beruht auf der Euronorm 45013 bzw. der internationalen Norm DIN EN ISO/IEC 17024 und ist europaweit bzw. weltweit anerkannt. Auf Grundlage der DIN EN 45013 bzw. DIN EN ISO/IEC 17024 durchgeführte Zertifizierungen sind im Sachverständigenwesen in Bezug auf Niveau und Aktualität des Fachkundenachweises die höchstmögliche Qualifikation. Zertifizierte Sachverständige weisen ihre persönliche Eignung und hohe fachliche Qualifikation sowie langjährige Berufserfahrung gegenüber einer akkreditierten Zertifizierungsstelle nach und werden fortlaufend überwacht.
Gesetzliche Anerkennung der Zertifizierung
Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es in Deutschland drei normierte Verfahren - das Vergleichswert-, das Ertragswert- sowie das Sachwertverfahren. Ziel der Bewertung ist die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) der Immobilie.
Vergleichswertverfahren (z.B. für Wohnungen):
Die Bewertung der Immobilie erfolgt hier auf Basis von vergleichbaren Verkäufen - also möglichst ähnlichen Immobilien in der Nähe des zu bewertenden Objektes. In der Praxis wird dabei mit €/m² Preisen gerechnet - d.h. es wird ermittelt, zu welchen €/m² Preisen die Vergleichsobjekte verkauft wurden und dieser Wert mit den m² der Immobilie multipliziert. Dieses Verfahren funktioniert natürlich nur, wenn eine ausreichende Anzahl an vergleichbaren Transaktionspreisen vorliegt. Bitte beachten Sie, dass Angebotspreise für das Verfahren ungeeignet sind, da sie oft erheblich von den realisierten Preisen abweichen. Das Vergleichswertverfahren wird oft bei Wohnungen und gleichartigen Häusern (Reihenhäusern oder Siedlungshäusern) angewendet.
Sachwertverfahren (z.B. für Einfamilienhäuser):
Bei diesem Verfahren wird der Wert des Grundstücks separat vom Wert des Gebäudes ermittelt - und anschließend beides addiert. Der Grundstückswert wird über den Bodenrichtwert ermittelt. Der Gebäudewert wird über Tabellen mit sogenannten Normalherstellungskosten (NHK) ermittelt. Diese NHK beziehen sich auf einen m² Bruttogeschossfläche (BGF) und werden mit der BGF des Objektes multipliziert. Mit diversen Anpassungen (z.B. für Sonderausstattungen wie Pools, Einbauten und besonderen Gartenanlagen) wird so - vereinfacht dargestellt - der Wert der verwendeten Materialien und sonstigen Kosten ermittelt, den man normalerweise für ein Gebäude dieser Art erwarten würde. Zusammen mit dem Grundstückswert ergibt dieser Gebäudesachwert den rechnerischen Sachwert des Bewertungsobjektes. Da jedoch oftmals - zumindest in München - das Angebot deutlich geringer als die Nachfrage ist, muss dieser Sachwert oft noch erheblich an den Marktpreis angepasst werden. Dabei hilft nur die Erfahrung eines Experten.
Ertragswertverfahren (z.B. für Mehrfamilienhäuser):
Hier bilden die marktüblich zu erwartenden Erträge die Grundlage für die Bewertung. Für eine kurze Erklärung ist das deutsche Verfahren zu komplex, grundsätzlich wird jedoch bei dieser Herangehensweise zunächst die marktüblich zu erzielende Miete des Objektes berechnet - ohne die tatsächlichen Mieten zu berücksichtigen. Diese marktübliche Miete wird um die für den Eigentümer normalerweise anfallenden Kosten gemindert (z.B. Mietausfall, Instandhaltung etc.) um den Rohertrag zu erhalten. Nun wird den Marktteilnehmern eine gewisse Renditeerwartung unterstellt: hohe Rendite bei risikoreichen und niedrige Rendite bei risikoarmen Investments. Aufgrund der langen Lebensdauer von Immobilien wird der Rohertrag entsprechend verzinst. Nach Berücksichtigung von Sonderpositionen (z.B. eine aktuell höhere oder niedrigere Miete als Marktüblich) kann so von einem Experten der Marktwert ermittelt werden.
Da die jeweiligen Ergebnisse aller drei Wertermittlungsverfahren anschließend vor dem Hintergrund des Marktes zu beurteilen und ggf. anzupassen sind, empfiehlt es sich, die Bewertung bzw. Wertermittlung ausschließlich von einem erfahrenen, zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen durchführen zu lassen.
Im Rahmen eines Kurzgutachtens erhalten Immobilienkäufer und Immobilienverkäufer, Investoren, Erbengemeinschaften, Betreuer Rechtsanwälte, Steuerberater sowie unter Umständen auch Gerichte (z.B. Zwangsversteigerungen etc.) und das Finanzamt alle wichtigen Informationen zu einer bestimmten Immobilie (Zustand, Mängel, Wert) in Form einer gutachterliche Stellungnahme bzw. einem sogenannten Kurzgutachten (auch als Wertindikation bezeichnet). Hierbei handelt es sich um eine sehr stark verkürzte Form einer Wertermittlung. Das Kurzgutachten kommt insbesondere dann zur Verwendung, wenn verschiedene Eigentümerparteien in den Kauf/ Verkauf einer Immobilie involviert sind (z. B. bei Scheidung, Erbschaft, Schenkung, Erbengemeinschaft etc.). Hier liefert das Kurzgutachten eine neutrale, aussagekräftige Werteinschätzung und bildet insbesondere die Grundlage für Wertfestsetzungen, Einigungsvereinbarungen, Übertragungsvereinbarungen oder Preisverhandlungen.
Ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB (Vollgutachten) umfasst die ausführliche Dokumentation sämtlicher Unterlagen sowie die detaillierte Auseinandersetzung mit wertrelevanten Sachverhalten zu einer Immobilie und weist den Marktwert mit Stichtagsbezug aus. Es ist somit die umfangreichste sowie aussagekräftigste Form der Immobilienbewertung und ist unter anderem bei Streitigkeiten vor Gericht, vor Behörden und insbesondere vor der Finanzverwaltung bzw. dem Finanzamt zwingend erforderlich.
Das Verkehrswertgutachten hat vor Gericht, Behörden und der Finanzverwaltung Bestand und wird häufig auch im Zusammenhang mit Versicherungen und insbesondere im Rahmen von Rechtsstreitigkeiten benötigt. Es handelt sich somit um ein rechtssicheres bzw. gerichtsfestes Verkehrswertgutachten.
Zu folgenden Anlässen wird ein Verkehrswertgutachten benötigt (Auflistung nicht abschließend):
Die Dauer der Erstattung eines Gutachtens zur Ermittlung des Immobilienwertes hängt maßgeblich von der Gutachtenart, der Immobilienart sowie der verfügbaren Datengrundlagen ab.
Im Regelfall kann ab der erfolgten Begutachtung bzw. ab Vorlage sämtlicher wertrelevanter Dokumente von folgenden Bearbeitungszeiten für Standardobjekte (Grundstück, Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Eigentumswohnung, Wohn- und Geschäftshaus etc.) ausgegangen werden:
Kurzgutachten (Wertgutachten, Wertindikation und gutachterliche Stellungnahme): 5-7 Werktage
Beleihungswertgutachten (finanzwirtschaftliche Zwecke): 2-4 Wochen
Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB (Vollgutachten): 6-12 Wochen
Spezialgutachten (Klärung von individuellen, speziellen Sachverhalten): 6-12 Wochen
Gutachten
Wir vereinbaren für unsere Immobiliengutachten in Form von Wertgutachten, Kurzgutachten, Beleihungswertgutachten, Spezialgutachten, Verkehrswertgutachten gemäß §194 BauGB und gutachterliche Stellungnahmen in der Regel ein Pauschalhonorar um höchstmögliche Kostensicherheit und Transparenz im Rahmen der Immobilienbewertung zu gewährleisten.
Sprechen Sie uns hierzu gerne persönlich an.
Beratungen
Immobilienwirtschaftliche und technische Beratungsleistungen, die in keinem direkten Zusammenhang mit einem Gutachten stehen, berechnen wir mit einem Honorar in Höhe von 350,00 € je angefangener Stunde (60 Minuten-Taktung) inkl. Umsatzsteuer zzgl. ggf. anfallender Nebenkosten. Auch für Beratungen im Rahmen der Immobilienbewertung vereinbaren wir regelmäßig Pauschalhonorare.
Sprechen Sie uns hierzu gerne persönlich an.
Zahlungsbedingungen:
Grundsätzlich gilt Vorkasse als vereinbart.
Ich war mehr als zufrieden mit der Gesamtarbeit von Herrn Abels. Schon wenige Tage nach meinem Anruf, kam er vorbei, um meine Immobilie zu begutachten.
Sehr professionelle, kompetente Beratung. Herr Abels ist sehr freundlich und zuvorkommend, erklärt Zusammenhänge und Sachlagen sehr genau und wenn es sein muss - wie bei Laien wie mir - auch mehrmals.
Sehr ruhiges, professionelles Auftreten. Erster Eindruck, sehr neutral zu Verkäufer und Kaufinteressent. Geht sehr professionell auf Fragen ein.
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